Do nhu cầu sử dụng của các bên có nhà ở là khác nhau nên phát sinh nhu cầu trao đổi nhà ở. Đây là một nhu cầu thực tế và đã được pháp luật Việt Nam bảo hộ và cho phép việc trao đổi nhà ở này nhưng phải đáp ứng các điều kiện hết sức cụ thể như sau:
Mục lục bài viết
Luật sư tư vấn:
Hiểu một cách đơn giản nhất thì: Đổi nhà ở là việc các cá nhân, pháp nhân có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở có quyền thỏa thuận trao đổi cho nhau tức là bên trao nhà ở và bên nhận nhà ở sẽ thay đổi quyền sở hữu nhà ở cho nhau, bên trao nhận quyền sở hữu nhà ở của bên nhận và ngược lại. Đương nhiên nếu giá trị nhà ở có sự chênh lệch thì các bên có thể thỏa thuận thanh toán giá trị này trong nội dung của hợp đồng.
Cụ thể:
Điều 59 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định về “Đổi nhà ở” như sau:
“1.Giao dịch đổi nhà ở quy định tại Luật Nhà ở chỉ được áp dụng trong trường hợp các bên đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, không áp dụng đối với trường hợp đổi quyền sử dụng nhà ở.
2. Các bên đổi nhà ở có trách nhiệm thực hiện đúng trình tự, thủ tục đổi nhà ở và nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định.”
1. Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung
“1.Giao dịch đổi nhà ở quy định tại Luật Nhà ở chỉ được áp dụng trong trường hợp các bên đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, không áp dụng đối với trường hợp đổi quyền sử dụng nhà ở.
2. Các bên đổi nhà ở có trách nhiệm thực hiện đúng trình tự, thủ tục đổi nhà ở và nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định.”
Điều 139 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
1. Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác. Sau khi nhận đổi phần nhà ở thuộc sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.
2. Đổi nhà ở đang cho thuê
Điều 140 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc đổi nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với chủ sở hữu nhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
3. Thanh toán giá trị chênh lệch
Điều 141 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tham khảo ngay: Mẫu hợp đồng trao đổi nhà ở mới nhất
4. Trình tự, thủ tục chuyển đổi nhà ở được thực hiện theo các bước sau:
– Bước 1: Các bên đổi nhà ở đến lập hợp đồng chuyển đổi nhà ở tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và chứng minh thư nhân dân. Có thể soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
– Bước 2: Các bên chuyển đổi nhà ở nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức) nơi có nhà ở.
– Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
– Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
– Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Bạn lưu ý khi thực hiện đổi căn hộ trong dự án, vì việc đổi nhà không gắn với quyền sử dụng đất nên cả hai bên chỉ phải nộp lệ phí trước bạ nhà ở (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định).
